대출 막히자 등장한 '집주인 대출', 과연 내 집 마련 대안 될 수 있을까? (대출규제, 매도인대출, 부동산전망)

솔직히 이건 예상 밖이었습니다. 뉴스에서 '매도인 대출 가능'이라는 문구를 처음 봤을 때, 저는 잘못 읽은 줄 알았습니다. 은행도 아닌 집주인이 돈을 빌려준다는 게 현실에서 가능한 일인가 싶었거든요. 그런데 강남, 송파, 광교 같은 상급지에서 실제로 매물이 나오고 있고, 대통령 부부의 아파트 거래까지 이 방식과 닮아 있다는 사실이 알려지면서 셀러 파이낸싱이 부동산 시장의 중심 화두로 떠올랐습니다. 경기도에서 1주택자로 살고 있는 저도 이 흐름이 남의 이야기가 아니라는 걸 느낍니다.

대출규제가 만들어낸 풍경, 셀러 파이낸싱의 등장 배경

제가 직접 부동산 앱을 켜서 확인해봤는데, '집주인 대출 6억'이라는 문구가 붙은 강남구 자곡동 매물이 실제로 올라와 있었습니다. 처음엔 허위 매물이거나 오기일 거라 생각했는데, 송파구 잠실동 전용 59㎡ 28억6000만원짜리 매물에도 같은 조건이 붙어 있었습니다. 이게 이제는 하나의 거래 문화로 자리잡아 가고 있는 건 아닌가 싶었습니다.

이 현상의 배경에는 강력한 주택담보대출(LTV) 한도 규제가 있습니다. 주택담보대출이란 집을 담보로 금융기관에서 빌리는 대출을 말하는데, 현재 규제지역 기준으로 15억원 이하 주택은 최대 6억원, 15억~25억원 이하 주택은 4억원, 25억원 초과 주택은 단 2억원까지만 대출이 나옵니다. 20억~30억원대 아파트를 사려는 매수인 입장에서는 수십억 원을 현금으로 조달해야 하는 상황이 되는 겁니다.

제가 살고 있는 경기도 아파트도 공시지가 기준으로 보면 규제에서 비교적 자유로운 편인데, 그럼에도 불구하고 요즘 대출 환경이 얼마나 팍팍한지는 주변에서 집을 사려는 지인들을 보면 매번 실감합니다. 돈이 없는 게 아니라 제도가 막고 있는 구조인 거죠. 그 막힌 틈새를 사적 금융이 파고든 것이 바로 셀러 파이낸싱(Seller Financing)입니다. 쉽게 말해 은행 대신 집을 파는 사람이 직접 돈을 빌려주는 방식입니다.

• 15억원 이하 주택: 주택담보대출 한도 최대 6억원
• 15억~25억원 이하 주택: 한도 최대 4억원
• 25억원 초과 주택: 한도 최대 2억원 (규제지역 기준, 출처: 금융감독원)

요약: 초강력 대출 규제가 제도권 금융을 막으면서, 매도인이 직접 자금을 공급하는 셀러 파이낸싱이 고가 주택 시장의 우회 수단으로 부상하고 있습니다.

 

매도인대출의 구조, 어떻게 작동하는가

제 경험상 부동산 거래에서 가장 복잡한 부분은 돈의 흐름입니다. 셀러 파이낸싱은 이 흐름이 일반 거래와 완전히 다릅니다. 어떻게 돌아가는 건지 처음 접했을 때 저도 한참 찾아봤습니다.

기본 구조는 이렇습니다. 매도인과 매수인이 금리와 상환 기간을 담은 채권·채무 계약서를 작성하고, 공증을 거친 뒤, 소유권 이전 등기와 동시에 근저당권을 설정합니다. 여기서 근저당권이란 채권자(매도인)가 채무자(매수인)의 부동산에 설정하는 담보권으로, 채무자가 돈을 갚지 못할 경우 해당 부동산을 경매로 넘겨 채권을 회수할 수 있는 법적 권리입니다. 일반인에게는 낯선 개념이지만, 사실 은행이 주택담보대출을 실행할 때도 동일하게 근저당권을 설정합니다.

이번에 화제가 된 이재명 대통령 부부의 분당 양지마을 아파트 거래를 보면 이 구조가 더 명확하게 보입니다. 29억원에 매도 계약이 체결된 뒤 소유권 이전 등기가 완료되는 날, 동시에 채권최고액 17억7000만원의 근저당권이 대통령 부부를 근저당권자로 하여 설정됐습니다. 청와대 측은 10월 말에 처리될 미지급 잔금에 대한 근저당이라고 밝혔습니다. 세종대 신보연 교수는 셀러 파이낸싱은 당사자 간 사적 채권 거래이므로 정해진 단일 방식이 없고, 보통 매도자가 시급하게 팔아야 할 때 많이 활용된다고 설명했습니다(출처: 뉴시스).

이 양지마을 거래에는 또 다른 배경이 있습니다. 1기 신도시 선도지구 지정으로 사업시행자 지정 고시를 앞두고 있었고, 10년 보유 요건을 채우지 못한 상태에서 고시 이후 소유권이 넘어가면 매수인이 조합원 지위 승계를 받을 수 없는 상황이었습니다. 그래서 서둘러 등기를 마치고, 미지급 잔금은 근저당으로 보호한 것으로 풀이됩니다. 부동산 업계에서 재건축 이슈와 셀러 파이낸싱이 만나는 지점이 바로 여기입니다.

요약: 셀러 파이낸싱은 채권·채무 계약서 작성과 근저당권 설정을 통해 이뤄지는 사적 금융 거래로, 법적 규격은 없지만 담보 구조는 은행 대출과 동일한 원리입니다.

 

부동산 전망, 확산될까? 그리고 서민은 어디에

솔직히 이 흐름을 보면서 저는 두 가지 감정이 교차했습니다. 하나는 '저런 방법이 있었구나' 하는 실용적인 놀라움이었고, 다른 하나는 '결국 이것도 돈 있는 사람들 이야기구나' 하는 씁쓸함이었습니다.

셀러 파이낸싱이 확산되려면 전제 조건이 있습니다. 매도인에게 빌려줄 여유 자금이 있어야 하고, 매수인에게는 원금과 이자를 갚을 상환 능력이 있어야 합니다. 결국 수십억 원대 고가 주택 시장에서나 가능한 구조입니다. 서울 평균 수준의 집을 사기 위해 단 한 푼도 쓰지 않고 월급을 14년간 모아야 한다는 현실에서, 셀러 파이낸싱은 애초에 다른 세계의 이야기입니다.

저는 경기도 400세대 규모 구축 아파트에 사는 1주택자입니다. 옆에 있는 구신도시는 재건축·리모델링 이슈로 1년 새 놀라운 상승률을 보이는데, 제가 사는 곳은 세대 수도 적고 구축이라는 이유로 상승률이 미미합니다. 재테크의 고수들이 똘똘한 한 채로 자산을 불려가는 걸 그냥 멍하니 바라볼 뿐입니다. 50대에 접어든 지금, 무리수를 두기가 두렵기도 합니다.

그러나 한편으로는 이런 생각도 합니다. 인간에게 집이란 비바람을 피하는 물리적 공간을 넘어 심리적 안전지대이자 정체성의 근거입니다. 모든 동물도 자기 보금자리를 갖는데, 사람이 집 한 채를 마련하는 일이 이렇게 구조적으로 어려워지는 현실이 제 자녀들이 살아갈 세상을 생각하면 마음이 무거워집니다. 소득 상승 속도가 자산 상승 속도를 따라가지 못하는 구조에서, 셀러 파이낸싱은 그 간극을 메우는 묘수가 아니라 간극이 얼마나 커졌는지를 보여주는 신호일 수 있습니다.

 

요약: 셀러 파이낸싱의 확산은 대출 규제 강화의 단면을 드러내지만, 이는 고가 주택 시장에 국한된 이야기이며 서민의 주거 문제는 여전히 구조적으로 해결되지 않고 있습니다.

 

자주 묻는 질문

Q. 셀러 파이낸싱, 법적으로 문제가 있는 건 아닌가요?

A. 법적으로 문제는 없습니다. 개인 간 금전 거래는 민법상 허용되며, 채권·채무 계약서 작성과 공증, 근저당권 설정을 통해 법적 효력을 갖출 수 있습니다. 다만 별도의 규정이 없는 사적 계약이기 때문에 계약서 내용에 따라 분쟁 위험이 달라질 수 있습니다. 전문가 검토를 거치는 게 안전합니다.

 

Q. 매도인 입장에서 셀러 파이낸싱을 할 때 가장 큰 위험은 무엇인가요?

A. 매수인이 약정한 금리와 원금을 갚지 못할 경우입니다. 이때 매도인은 근저당권을 근거로 경매를 신청해 채권을 회수할 수 있지만, 경매 낙찰가가 채권액보다 낮으면 손실이 날 수 있습니다. 그래서 계약 전 매수인의 재정 상태와 상환 능력을 사전에 꼼꼼히 확인하는 과정이 반드시 필요합니다.

 

Q. 15억 이상 아파트는 대출이 아예 안 되나요?

A. 완전히 안 되는 건 아닙니다. 규제지역 기준으로 15억~25억원 이하 주택은 4억원, 25억원 초과는 2억원까지 주택담보대출이 가능합니다. 그러나 수십억 원대 매물에서 2~4억원은 사실상 의미 있는 도움이 되기 어렵죠. 이 현실적인 한계가 셀러 파이낸싱을 매력적인 대안으로 만드는 배경입니다.

 

Q. 일반 서민도 셀러 파이낸싱을 활용할 수 있을까요?

A. 구조상 가능하지 않은 건 아닙니다. 그러나 매도인에게 대여할 여윳돈이 있어야 하고, 매수인도 이자와 원금을 감당할 능력이 있어야 하기 때문에, 현실적으로는 자산 여력이 있는 고가 주택 거래에서 주로 활용될 가능성이 높습니다. 중저가 주택 시장에서는 아직까지 확산 사례가 많지 않은 이유가 바로 여기에 있습니다.

 

결론

셀러 파이낸싱은 제도가 만들어낸 틈새를 사람이 메우는 방식입니다. 규제가 강할수록 이런 우회 수단은 더 정교해지고 더 넓게 퍼질 가능성이 있습니다. 그러나 제가 직접 부동산 시장을 지켜보면서 느끼는 건, 이 방식이 근본적인 해법이 될 수는 없다는 점입니다. 결국 자산이 있는 사람과 없는 사람 사이의 거리를 좁히는 게 아니라, 그 거리를 더 실감하게 만드는 장치일 수 있으니까요.

셀러 파이낸싱에 관심이 생기셨다면, 계약서 구조와 근저당권 설정 절차, 세금 이슈(이자소득 신고 등)를 반드시 전문가와 함께 검토하시길 권합니다. 편리해 보이는 거래일수록 법적 허점이 생겼을 때의 피해는 더 크게 돌아옵니다. 저처럼 지금 사는 곳에서 그냥 잘 살면 되는 분들이라면, 이 흐름을 굳이 따라갈 필요는 없다고 생각합니다.

참고: https://n.news.naver.com/mnews/article/421/0009073920